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律师解读租赁合同案例

2018年6月1日  宁波合同纠纷律师   http://www.zmwzy.com/

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代理意见

尊敬的审判长、审判员:
  委托代理人接受原告汽车维修公司的委托,担任原告汽车维修公司诉被告xxx、xx租赁合同纠纷一案原告的一审代理律师,经调查取证了解本案案情及参加庭审,现发表如下代理意见,供法庭参考:
  一、 原告提起诉讼有事实及法律依据
  1、2009年10月31日,原告与被告签订了房屋租赁合同,合同约定租赁期限为2009年10月31日至2012年10月31日。其中第一年租金为四十万元,第二年的年租金为四十二万元,第三年的年租金为四十四万元,原告已经依约支付二被告第一年租金四十万元及1万元水电费押金。但是,2009年11月30日唐山市城市建设管理领导小组办公室下达了《关于下达南新道南侧第一批企业养殖业拆迁任务的通知》,要求原告租赁院落于2010年1月15日前限期拆除,此前政府也已多次通知并于2010年12月将租赁院落停水断电。致使双方合同目的无法实现。
  2010年1月31日为政府通知及搬迁的最后期限,原告要求与被告一同去拆迁办办理解除合同手续,被告以不同意拆迁并要求与政府继续谈判索要补偿为由拒绝前往。因租赁房屋停水断电,无法使用,原告无奈在1月31日前已经搬离。根据双方租赁合同第九条第二款约定,由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的,租金应当按实际使用时间计算。但经原告多次催要,二被告无正当理由拒不退还剩余租金。
  原告提交的房屋租赁合同、租金及押金证明、收条、水电费证明、在拆迁办主持下与第三人签订的解除租赁协议书以及张xx、宋xx、王x三证人的当庭作证及被告当庭陈述2010年2月初停电,2011年6月开始供电等事实均可证明其一,原、被告租赁关系的合法存在;其二,水电费在2010年1月31日即原告使用期限内由原告实际交付(原告提交的结清至2010年1月30日的电费证明及原告提交的水费显示2010年1月30日前并无拖欠);其三,因政府拆迁停水停电致使原、被告合同目的无法实现,合同无法继续履行等客观事实。原告提起诉讼有事实依据。
  2、《合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。”2010年因政府拆迁行为,本案租赁房屋无法继续使用,租赁合同无法继续履行。因此原告告知被告解除租赁合同并于2010年1月31日前从租赁房屋搬出。事实上,原、被告双方在房屋租赁合同第九条也明确约定:“由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的,双方互不承担责任,租金按实际使用时间计算。” 因拆迁办要求解除合同的最后期限为2010年1月31日,故原告多次要求与被告共同办理拆迁手续,但被告拒绝前往,无奈原告与其他三家租赁户在拆迁办办理了解除手续并先行退还了三家租赁户1月31日后的剩余租金。依据《合同法》第九十八条规定:“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”可见,被告应当退还原告剩余期限的租金及所交一万元水电费押金。
  故,原告提起诉讼有事实及法律依据。
  二、 原告不存在擅自转租的问题。
  1、证人张xx、宋xx和王x的当庭作证,证实了其在与原告
  签定租赁合同时,被告口头同意转租这一基本事实。退一步说,即使当时被告不知情,根据xxx的当庭陈述,也能说明被告已同意转租。xxx庭上称:“以后知道的(转租),过一两个月就知道了。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租但未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”被告从未对转租行为提出过任何异议,也没有按法定程序向法院提出认定转租无效的请求及要求原告承担违约责任的请求。况且,如前所述,双方合同明确约定“由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的,双方互不承担责任”。
  2、关于未经书面同意转租问题。《合同法》第三十六条:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”前面已经说过,对转租这一事实,被告是知道且同意的,虽然没有签定书面同意转租的协议,其已用行为对“书面同意”这一约定做了变更。同时,证人张xx、宋xx和王x的当庭作证,证明这样一个事实,三人在与原告建立承租关系前是分别从王xx或一个姓邢的那里转租过来的,被告从来都是口头同意的,也说明这是被告承租房屋过程中经常使用的习惯做法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条:“下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;(二)当事人双方经常使用的习惯做法。”
  显而易见,原告没有擅自转租的行为,被告抗辩称因转租致使合同终止并要求支付违约金明显违背事实及法律。
  三、 本案原告主体适格
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第五条:“当事人采用合同书形式订立合同的,应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的,人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。”付文革是原告的法定代表人,其行为直接代表公司,其在合同上签字并摁手印,符合法律的要求,合同有效。同时,双方房屋租赁合同第十条第4项也明确约定:“此合同自签字之日起生效。”而且从合同一系列的履行情况看,被告明知租赁房屋是为了开修理厂并知道付文革为该厂法定代表人,租赁合同中明确约定承租方应提交营业执照等手续,原告签订合同及收取租金等均是以单位的名义等等。所以无论从法律规定、双方当事人约定及合同履行情况,均可证明合同合法有效,唐山市金坤汽车维修有限公司与xxx、xx是合同的双方当事人,不存在诉讼主体不适格的问题。
  综上所述,原告提起诉讼有事实依据和法律依据,请求人民法院支持原告诉讼请求。
  以上代理意见,请采纳。
  律师:xxx
  x年x月x日