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房屋买卖合同定金条款的法律风险 无偿保管合同的损失谁来赔?

2019年11月27日  宁波合同纠纷律师   http://www.zmwzy.com/

 张敏律师宁波合同纠纷律师,现执业于浙江甬望(宁波石化开发区)律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

房屋买卖合同定金条款的法律风险

  购房合同中其中含有定金条款,那么房屋买卖合同定金条款的法律风险有哪些在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,其法律风险也主要体现在这里,下面由编辑在本文整理介绍购房合同中定金条款的相关知识。


  什么是购房合同中的定金


  定金是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。;定金;属于法律用语,是对债权的担保款,应以书面形式约定。而;订金;并非法律用语,通常被理解为预付款。在司法审判中,二者的法律后果完全不同。若是;定金;,则根据《担保法》的规定,应适用定金罚则,简单地说,就是一旦给付定金的一方不履行约定义务的,则无权要求对方返还定金;反之收取定金的一方违约的,则应当双倍返还定金。但若是;订金;,那么无论卖方还是买方违约,收取;订金;的一方都应如数退还。


  定金有什么用


  定金作为一种担保,当给付定金的一方不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方不履行约定的内容时,应双倍返还定金。


  交付定金要注意什么


  1、定金的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。


  2、不要将定金写成订金,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的;双倍罚则;的法律规定。


  定金潜在的法律风险


  购房者一般在购房时签订的定金协议或认购书等都具备定金性质,所支付的定金是作为签订商品房预售合同的担保,若一方在约定的时间拒绝订立商品房预售合同,则要按照定金罚则来承担不利的后果。


  作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款,而不是告诉开发商我不买房了。通常作为开发商来说,商品房预售合同的版本不容改变,而购房定金合同或认购书中往往不包括以下内容:违约、交房时间、交房条件、付款期限、贷款银行的选择、补充条款、开发商的广告是否作为合同的条款、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。







无偿保管合同的损失谁来赔?

  无偿保管合同的损失谁来赔我国《合同法》规定,保管期间,因保管人不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿。


  案例:


  2013年7月某日,何某将摩托车寄放在龚某家,第二天,何某去龚某家骑摩托车时,发现摩托车已不知去向,龚某亦不能说明摩托车的去向,何某便向汉寿县公安局毛家滩派出所报案,确认摩托车被盗,且至今未破案。汉寿县公安局毛家滩派出所询问双方时,双方均认为摩托车的价值为约10000多元。那么龚某是否应当就其无偿保管行为承担赔偿


  法官说法:


  县法院经审理认为:龚某在接收何某的摩托车后负有管理保管物不被毁损、灭失的义务,现何某寄放在龚某处的正三轮摩托车被盗,龚某未到庭参加诉讼,亦未提交证据证实自己尽了保管义务,故龚某负有,对何某要求被告赔偿摩托车损失10000元的诉讼请求予以支持。龚某以一审法院认定的事实不清,适用法律错误为由提起上诉。


  二审法院经审理认为:根据《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于;保管期间,因保管人不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿;的规定,龚某在明知自己的房屋不具备安全防范条件的情况下,没有拒绝何业友停放摩托车的要求,且没有对何某进行特别的提示,变没有采取必要的措施,以保证存放物的安全,对何某摩托车遗失应当承担一定的赔偿。


  何某对相关房屋不具备安全防范条件的情形是明知的,且未对停放的摩托车加锁防盗,其自身亦存在过错。本案中,本院酌情确定,对于摩托车遗失所造成的损失,以由何某自行承担80%的和龚某承担20%的为宜。基于双方认可摩托车的价值为10000元的事实,龚某应向何某赔偿损失2000元,故对何某因摩托车遗失所造成的损失要求向龚某赔偿的请求予以部分支持。本案处理重点主要在于无偿保管合同如何承担法律。我国《合同法》第三百七十四条规定:;保管期间,因保管人不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿;。


  具体到本案中,一、二审法院审理思路出现分歧,其主要原因即在于对上述规定的不同理解。一审法院认为被告龚某未到庭,不能证明自己尽了保管义务,不存在重大过失,故由龚某承担不利的诉讼后果。但二审法院在龚某到庭的情况下,认为双方均存在一定的过错,故按分担损失。


  值得注意的是,本案到底是否应当按过错程度来分担损失根据《合同法》第三百七十四条规定,无偿保管合同适用的是过错推定的原则,如果保管人不能证明自己无重大过失,就推定其有重大过失。在具有重大过失的情况下,保管人应当承担全部赔偿,如果没有重大过失,就完全不承担赔偿,不存在一般过失减轻赔偿的情形,故二审法院按双方的过错程度按比例分担有待商榷。