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缔约过失责任怎么划分 二手房买卖合同公证的作用

2019年12月20日  宁波合同纠纷律师   http://www.zmwzy.com/

  张敏律师宁波合同纠纷律师,现执业于浙江甬望(宁波石化开发区)律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

缔约过失责任怎么划分

  在现实生活中,由于合同在订立过程中,通常会遇到一些民事承担的问题出现,所以,我们需要了解缔约过失的相关知识。因此,想必大家想知道关于缔约过失怎么划分接下来由详细为您介绍!




  一、缔约过失怎么划分

  缔约过失分为二大类,一为合同无效或被撤销的缔约过失,二为合同不成立的缔约过失,具体有如下几种:


  1、擅自撤回要约时的缔约过失;


  2、缔约之际未尽通知等项义务给对方造成损失的缔约过失;


  3、缔约之际未尽保护义务侵害对方的人身权、物权的缔约过失;


  4、其他合同不成立时的缔约过失;


  5、合同无效时的缔约过失;


  6、合同被更变、撤销时的缔约过失;


  7、无权代理情况下的缔约过失。


  二、缔约过失的构成要件

  缔约过失的构成要件有以下四个:


  1、缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为。在缔约阶段,当事人为缔结契约而接触协商之际,已由原来的普通关系进入到一种特殊的关系,双方均应依诚实信用原则互负一定的义务,一般称之为附随义务,即互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实等义务。 若当事人违背了其所负有的附随义务,并破坏了缔约关系,就构成了缔约过失, 才有可能承担。


  2、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失。如果没有损失,就不会存在赔偿问题,而所谓信赖利益损失,指相对人因信赖合同会有效成立却由于合同最终不成立或无效而受到的利益损失,这种信赖利益必须是基于合理的信赖而产生的利益,即在缔约阶段因为一方的行为已使另一方足以相信合同能成立或生效。


  若从客观的事实中不能对合同的成立或生效产生信赖,即使已经支付了大量费用,这是因为缔约人自身判断失误造成的,不能视为信赖利益的损失。


  3、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上必须存在过错。这里的过错既包括故意也包括过失。无论是故意还是过失,只要在缔约阶段违反了附随义务,并对合同最终不能成立或被确认无效或被撤销负有过错,就应当承担缔约过失。 并且,的大小与过错的形式没有任何关系,这是因为缔约过失以造成他人信赖利益损失为承担的条件,其落脚点在于行为的最终结果,而非行为的本身。


  4、缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。


  三、怎么区分缔约过失与违约

  1、产生的前提不同。

  缔约过失是以当事人订立合同过程中违反诚实信用原则为前提,其义务群的构成均出于法律的直接规定。无论是否合同成立或存在,只要有违反诚实信用原则的行为且符合法律的规定要件,就构成缔约过失。违约是以合同关系的存在与有效为前提,义务群由合同约定产生。


  2、确定的原则不同。

  缔约过失以当事人过错为前提,实行过错原则。违约以当事人履行不适应,不强调主观过错,实行严格。


  3、形式不同。

  缔约过失的形式只有一种,即损害赔偿,违约的形式较多样性,有赔偿损失,支付违约金,实际履行等。


  4、赔偿范围不同。

  缔约过失中,权利人所请求的赔偿利益的损失,违约包括因违约而造成的实际损失和期待利益的损害。


  以上是为您整理的关于缔约过失怎么划分的内容,由此可知,缔约过失分为二大类,一为合同无效或被撤销的缔约过失,二为合同不成立的缔约过失。如其它疑问,欢迎向发布法律咨询。





二手房买卖合同公证的作用

  合同公证会产生证据上的效力,也就是说经过公证的文书在法律上的效力是比没有公证的文书要强的,如果当事人之间对二手房买卖合同做好了公证的,那么

二手房买卖合同公证的作用

是怎样的呢阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。




  一、二手房买卖合同公证的作用

  任何法律行为和有法律意义的文书、事实经过公证证明,国家证明它的真实性、合法性,即产生法律上的证据效力。人民法院审理案件中,如果在收集、调查证据时涉及某项文书,而这项文书业经公证证明,即应确认其效力,可以直接采证。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。


  依照法律必须公证证明的法律行为,则公证证明就成为这些法律行为生效的必要条件。法律对于不同的法律行为有不同的形式要求,包括口头、书面及公证证明,取决于该法律行为所产生的法律关系的重要性、复杂性和它对于第三者的作用。虽未为法律规定而当事人自行协议公证证明作为双方法律行为必要的形式条件之一的,这一法律行为也必须公证证明方能成立。


  债权文书,如债权人和债务人对权利义务关系没有争议、并经公证证明具有强制执行效力的,当债务人拒不履行时,债权人可以直接申请人民法院强制执行,不需要向人民法院起诉要求作出裁判。


  由于目前法律没有做出相关要求,所以二手房买卖合同不是必须要公证的。但是,如果当事人在二手房买卖合同中约定,只有办理二手房买卖合同公证以后合同才生效的,那么就必须要办理公证,否则二手房买卖合同是无效的。


  二、二手房买卖合同公证流程

  买卖双方共同向公证处提出公证申请。

  1、卖方需要提交如下材料:身份证、护照、军官证、户口本、房屋产权证、土地证、结婚证等;


  2、买方需要提供身份证、护照、军官证、户口本等;


  3、如果一方当事人不能亲自到场委托他人办理的还必须提交经过公证的授权委托书;如果交易房产是多人共有的,则卖方应为所有共有人,需要全部到场。


  公证员根据当事人提交的证明材料进行审查。

  1、申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致;


  2、申请人的行为能力是否完全具有,不存在限制行为能力或无行为能力的情形;


  3、申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿;


  4、申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致;


  5、买卖双方对于交易的主要条款认识无异议,或者至少已经基本达成一致;


  6、交易的房产所有权明确,不存在限制或者禁止交易的情形;


  7、如果交易房产存在多个所有权人,则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示;


  8、当事人的申请符合公证管辖的规定。


  公证员通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》。

  公证员在进行完上述八项初步审查后,认为都不存在问题,符合公证受理的条件的,通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》,按照规定交纳公证费用。公证员履行告知义务,告诉当事人所提交的材料以及所有的陈述都必须是真实的,如果公证员经过调查发现有虚假材料当事人必须承担相应的法律甚至是刑事,而且所交的公证费也不予退还。当事人接受的,公证处正式受理买卖双方的公证申请,启动公证程序。


  公证员受理申请后首先重点审查当事人之间的买卖契约。

  对于交易房产的坐落、建筑面积、建筑年代、权属状况、交易金额、付款方式和时间、交付时且要逐向询问双方当事人是否清楚且没有任何异议,如果对于其中的任何一项持有异议的都要暂停公证程序,等当事人协商一致后再恢复。此外,公证员还要审查买卖合同是否对于房屋的附属设施、微小瑕疵以及水、电、气、电视、电话、宽带、家电、家具、物业、户口、税费承担、面积误差约定、风险转移等有关相对次要但也容易引起纠纷的事项作出明确的约定,如果约定不明确的公证员要提示买卖双方,并在公证谈话笔录内注明。


  公证员根据买卖双方的实际情况以及买卖合同按照《公证程序规则》的要求分别与买卖双方谈话并且制作谈话笔录。

  公证员对交易的各个相关环节进行调查。

  1、核查卖方的身份是否是真正的房主;


  2、卖方的婚姻状况,如果卖方已婚则要求其配偶到场并书面表示同意卖方出售上述房产;


  3、是否所有的共有人及其配偶都已经到场并且同意出售;


  4、卖方提交的房产证和土地证是否属实,如有需要应当到房产部门查档或者到房屋现场考察;


  5、房屋的土地使用权是以何种方式取得的,是否存在禁止买卖的情形;


  7、房产是否存在被抵押的情形,如果已经被抵押是否已经征得抵押权人的同意;


  8、是否存在被出租的情形,如果已经被出租是否承租人已经放弃了优先购买权;


  公证员如果到登记机关查询登记档案应当现场制作查档记录,对房屋现场考察的也应当制作现场笔录,还可以根据实际需要使用拍照、摄像等一些辅助手段。


  公证员出具房屋买卖合同公证书。

  出具公证书必须符合下例要求:对交的各个环节都调查核实后,发现买卖双方提供的材料和交易意图都是真实的;至少对于买卖合同的主要条款都是约定明确、具体的;对于那些可能带给一方当事人不利的条款经过公证员提示后当事人仍然坚持接受的。公证员出具公证书后提示双方当事人应当在合同生效后三十天内凭借公证书到房产部门办理权属变更手续,房屋权利转移的时间是房产部门准予变更登记的时间,而不是房屋实际交付的时间。


  三、二手房买卖合同公证费收取标准

  针对二手房买卖合同公证费,相关文件有具体的规定:证明土地使用权出让、转让,房屋转让、买卖及股权转让,按下列标准收取:


  房屋出售价格在500000元以下的,按照0.3%进行收取;


  若按比例收费不到200元的需要按200元收取;


  房屋出售价格500001元至5000000元的,按0.25%进行收取;


  房屋出售价格在5000001元至10000000元,按0.2%进行收取;


  房屋出售价格在10000001元至20000000元,按0.15%进行收取;


  房屋出售价格在20000001元至50000000元的,按0.1%进行收取;


  房屋出售价格在50000001元至100000000元的,按0.05%进行收取;


  房屋出售价格在100000001元以上的,按0.01%进行收取。


  以上就是为您整理的最新二手房买卖合同公证的作用的相关内容。综上,二手房买卖合同公证的作用是国家证明了合同的真实性以及合法性,同时也产生法律上的证据效力。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的律师。