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二手房买卖合同中什么是后合同义务 合同附随义务包括哪些内容

2019年12月26日  宁波合同纠纷律师   http://www.zmwzy.com/

 张敏律师宁波合同纠纷律师,现执业于浙江甬望(宁波石化开发区)律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

二手房买卖合同中什么是后合同义务

  二手房买卖合同中什么是后合同义务后合同义务,又称附随义务,是指根据诚实信用原则,当事人在履行合同的过程中,由合同的性质、目的以及交易习惯等而附带产生的义务。《合同法》第92条对此作了规定,合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。一般来说,后合同义务主要有:告知义务、注意义务、协助义务、通知义务、说明义务、照顾义务、保密义务和忠实义务等。下面由编辑在本文为您详细介绍二手房买卖合同中后合同义务的知识。


  ;后合同义务;的内容


  在二手房买卖中,协助义务和告知义务尤为重要。


  1、协助义务:上、下家不仅在合同履行过程中需要互相协助对方。在房屋产权过户后,基于诚实信用原则的要求,也需要协助另一方当事人采取一定措施。如上家应当尽快把户口迁出原址,同时下家也应给予一个合理的办理期间。


  2、告知义务:又称为通知义务,即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后,上家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉下家。例如,上家把房屋连同屋内设施如淋浴器、煤气灶等一起转让给下家的,不管是有价转让,还是无偿赠予,都必须把这些设备的具体状况告诉下家。


  结清水表帐单


  若自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,上、下家不需要办理水表过户手续。因此,在二手房交易过程中,下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定,也没有查核具体已使用的数字有多少,或没有询问有无拖欠水费等情况,结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定:不论是谁使用的,凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了,同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。


  告知电表状况


  目前,本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度,取消了过去的实名制,过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了,但是笔者就曾接待过这样一位市民,事情是这样的,下家与上家已办结交房所有手续,且已入住半年有余。


  协助煤气过户


  二手房买卖合同的煤气问题发生纠纷,大多是上、下家双方没有在合同中对燃气设施费进行约定;或者虽有约定,但约定不清;或者还是按照过去的称呼来约定;或者没有约定办理过户的具体日期;这往往给;后合同义务;的履行留下了纠纷的隐患。按照燃气公司的规定:上、下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费,以及双方的身份证、转让人在交房日之前一个月已缴讫的煤气费帐单,共同到燃气部门办理手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门将拒绝办理。提醒:上、下家除了要在《房屋买卖合同》补充条款中注明:本房价已包含燃气设施费以外;尤其重要的是,还要约定办理过户手续的具体日期,以免将来办理起来遥遥无期。


  结清电话费


  随着市民生活水平的提高,有的家庭已经安装了多门电话线路,此时下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。在此,笔者建议购房者,现在电话新装很方便,你完全可以让原房主将电话移走,不计入房价。然后另外申请安装电话,以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可,那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单,一并清结后,再办理过户手续。








合同附随义务包括哪些内容

  核心内容:合同附随义务包括哪些内容通知义务、协助义务、保密义务以及其他附随义务。而其他附随义务从合同法第六十条中用以等字表示仍可以有其他的附随义务,当中还包括注意义务和保护义务。接下来为您详细介绍。


  我国《合同法》第60条规定;当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。;从这一条可以看出,附随义务至少具有三个方面的内容,即通知义务、协助义务与保密义务。下面将分别阐述这三种义务以及其他附随义务。


  1、通知义务。通知义务又称告知义务,是指债务人负有对有关债权人利益的事项的通告使其知晓的义务。合同的履行及合同目的的实现,需要当事人通力配合,其中需要双方互通信息的情形,多有所在。如果依据诚信原则,当事人应当主动地通知对方,此时便可认为有通知义务存在。合同法中关于通知义务有很多明确的规定,比如《合同法》第230条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,第256条承揽人对定作人提供的材料,应当及时检验,发现不符合约定时,应当及时通知定作人更换、补齐或者采取其他补救措施,第278条隐蔽工程在隐蔽以前,承包人应当通知发包人检查,第309条货物运输到达后,承运人知道收货人的,应当及时通知收货人,第384条保管人应当按照约定对入库仓储物进行验收,保管人验收时发现入库仓储物与约定不符合的,应当及时通知存货人,等等。综合起来说,通知义务包括:说明义务,如出卖人在交付标的物时,应如实向买受人说明有关标的物的使用、维修及保养方法等;忠实报告义务,如代理人应及时向被代理人报告被代理事务的情况;瑕疵告知义务,如赠与有瑕疵物品时,应将标的物的瑕疵如实告知受赠与人;此外还有迟到告知义务、提存地点及其方式的通知等。


  2、协助义务。协助义务又称为协作义务,指合同当事人应互为对方行使合同权利,履行合同义务提供照顾和便利,促使合同目的圆满实现。它要求当事人在缔约过程中承担协力义务;在履约中,当事人应当顾及另一方及其标的物的状况,最大限度地运用其能力和一切可以运用的手段实现对方的正当愿望,以利于合同的适当履行。合同关系终止后,当事人应当协助对方处理与合同相关的事务。如《合同法》第240条出租人、出卖人、承租人可以约定,出卖人不履行买卖合同义务的,由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的,出租人应当协助,第259条承揽工作需要定作人协助的,定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的,承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务,并可以顺延履行期限;定作人逾期不履行的,承揽人可以解除合同。