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合同显示公平被法院依法撤销 租赁合同订立的法律风险及防范

2019年12月24日  宁波合同纠纷律师   http://www.zmwzy.com/

 张敏律师宁波合同纠纷律师,现执业于浙江甬望(宁波石化开发区)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

合同显示公平被法院依法撤销

  当事人之间的商事行为应尊重双方的意思自治,法律不宜过多干预,但当一方因该商事行为获取利益明显过高,使对方利益受到严重损害,显失公平的情况下,利益受损一方可在法定期限内申请法院撤销该商事合同。近日,武威市民勤县法院就以显失公平为由依法撤销了许某与李某之间的房屋转租及设备转让合同。


  许某2010年3月31日以29300元的价格购买酿皮生产机标准配置一套,一直在外地经营饮食酿皮。2013年4月,许某将其上述生产设备运至自己老家所在的县城,以每月800元的租金租房继续经营酿皮生意,房屋租期至2014年4月。李某家住农村,自2014年1月暂住县城照料孩子上学。期间,许某与李某相熟。许某与李某协商,许某将其租房转租李某,酿皮加工设备也一次性转让给李某,李某付给许某房屋转租费及设备转让费共66000元。李某向许某付款后,在许某指导下加工酿皮过程中,酿皮加工设备因老化发生爆炸。李某反悔,欲解除合同,许某拒绝,李某遂于2014年5月向法院起诉,申请撤销双方之间的转租转让合同。


  该案经一审、二审,发还重审,历时二年多时间,近日终于尘埃落定。法院认为,许某在向李某转让自己的设备时利用自己的专业优势,在李某缺乏相关经验的情况下,隐瞒真实情况,违背公平合理、等价有偿的交易原则,以明显虚高的价款转租房屋、转让财产,导致双方的权利义务明显违反公平原则,可以认定为显失公平。法院据此判决撤销李某与许某签订的转让合同,许某返还李某已给付的转让金66000元。







租赁合同订立的法律风险及防范

  租赁合同是企业经营中最常见的合同种类之一,虽然民法上已有许多法律文本对租赁合同的订立、履行等环境进行约定,但商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前发展仍然需要我们对租赁合同的风险具有预判性,能提前规避法律风险的发生,充分利用合同可以约定范围的广泛性,弥补法律法规和范本合同的局限性,规范更多的租赁合同内容,充分行使企业的租赁合同权利。


  租赁合同订立中的风险与防范


  租赁合同签订时主要存在四种风险需要防范:一是当事人主体资格方面的风险防范,合同一方当事人在签约前一定要认真审查对方当事人的主体资格。如果合同的对方当事人是企业,可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助;二是租赁合同当事人的履约能力、资信状况方面的风险防范,对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。如果对方无履约能力,对另一方当事人来说,不但不会带来任何经济利益,反而会造成不应有的经济损失。在实践中,要搞清对方的资信情况,主要是看其营业执照,了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。


  另外,可到当地工商行政管理机关去查询,或通过对方的老客户,从侧面了解对方的资信状况;三是租赁合同双方当事人意思表示方面的风险防范,意思表示是把内心旨在发生一定效果的意愿对外表示出来的行为。合同双方当事人在订立租赁合同时,其意思表示一定要真实,意思表示不真实情况下订立的租赁合同无效。实践中,如果一方当事人发现自己签订合同时对合同的主要事实有重大误解,这种误解将导致自己在合同中的利益受到极大损害,当事人应及时提请法院或仲裁机关对此合同予以撤销,但是,法律关于某些民事行为可以撤销的规定并不能被当事人滥用。当事人对应当知道或根据各种情况推断其已经了解的事实不能声称有误解,由此签订的合同无权要求有关机关予以撤销。




  某铝厂与甘肃某物流有限公司租赁合同纠纷案


  2010年10月15日某铝厂将老厂区土地和资产出租给甘肃某物流有限公司并签订租赁合同。合同约定租赁期限为20年,到期后自动续期5年,租金每年450万元。某铝铁路专用线2011年8月起可使用,铁路专用线未使用前租金为每年180万元。


  合同还约定了租赁物的交付时间和使用管理、租赁费的给付时间、税费承担、违约、合同终止和争议解决等条款,合同主要条款齐全。甘肃某物流有限公司以铁路专用线至今未开通为由,每年支付租金180万元,而某铝厂要求每年支付450万元,双方发生争议。该铝厂希望将2010年10月15日至2011年6月30日共八个半月的时间拟作为筹备期,并于2011年6月30日向某铝厂提出了免交三个月租金的申请,2011年7月7日该铝厂负责人批示同意面交租金,但双方在未签订补充协议的情况下直接免交租金三个月,减少租金45万元。




  订立租赁合同过程中,要保证合同内容的合法合规性,案例中租赁期限过长且超过法定期限。合同约定租赁期限为20年,到期后自动续期5年,实际租期为25年。违反《中华人民共和国合同法》第214条租赁期限不得超过20年的规定;后续双方在未签订补充协议的情形下直接减免租金,存在不合规风险。




  对于企业租赁合同的订立,企业法律顾问要依法依规审核,对于违反法律强制性的合同条款应当坚决提出修改意见。如在签订租赁合同后需要对此合同内容进行变更,需要履行合同变更程序,签订书面补充协议,以保障合同的顺利履行。




  《中华人民共和国合同法》


  第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。