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不动产买卖合同生效要件 一般无效合同什么时候不受法律保护

2020年1月1日  宁波合同纠纷律师   http://www.zmwzy.com/

 张敏律师宁波合同纠纷律师,现执业于浙江甬望(宁波石化开发区)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

不动产买卖合同生效要件

  合同的效力向来都是理论界的研究重点,同样的,在实务中,合同的生效、无效也常常涉及到很多复杂的因素。因此,今天,就将关于;不动产买卖合同生效要件;这一问题进行具体的介绍,希望对您有一定的帮助。




  一、不动产买卖合同生效要件

  1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同,而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。


  2、房屋买卖合同成立在前,产权过户登记在后,将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。


  3、就登记行为本身的性质看,登记仅起物权公示作用,并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。


  4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件,在实践中将会遇到一些无法解决的问题。


  二、不动产买卖有什么注意事项

  1、买方咨询


  买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。


  2、签合同


  卖 方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金,买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过 协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。


  3、办理过户


  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。


  4、立契


  房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的;白契;。


  5、缴纳税费


  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。


  6、办理产权转移过户手续


  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。


  7、银行贷款


  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。


  三、房屋交易税费的几种税

  1、契税


  根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。


  2、印花税


  对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上,按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。


  3、营业税


  在中华人民共和国境内,转让土地使用权、销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。


  4、城市维护建设税


  缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%.


  5、教育费附加税


  这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。


  6、土地增值税


  转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。


  以上就是今天关于;不动产买卖合同生效要件;这一问题的全部介绍。首先,介绍的是不动产买卖合同生效要件,然后,又介绍了不动产买卖有什么注意事项。最后,还向大家介绍了房屋交易税费的几种税。感谢您的认真阅读。





一般无效合同什么时候不受法律保护

  大家都知道,在我们日常生活中,签订合同能够保护甲乙双方的权利。但是有些时候会遇到无效合同的情况,这就会给我们的生活带来许多不必要的麻烦。那么一般无效合同什么时候不受法律保护下面就由为您解答,希望对您有所帮助。




  一、一般无效合同什么时候不受法律保护


  无效的合同是指当事人虽然协商订立,但因其违反法律要求,国家不承认其法律效力的合同。无效合同从订立时起,就没有法律约束力,不受法律的保护。


  1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,属于意思表示不真实的合同,一半属于可变更或撤销的合同,但是如果还损害了国家利益,则属于无效合同。


  2、恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同;


  3、合法形式掩盖非法目的的合同;


  4、损害社会公共利益的合同;


  5、违反法律和行政法规的强制性规定的合同;


  6、合同中的下列免责条款无效:一是造成对方人身伤害的,二是故意或重大过失造成对方财产损失的。


  7、提供格式条款一方免除、加重对方、排除对方主要权利的条款无效。)合同中的下列免责条款无效:一是造成对方人身伤害的,二是故意或重大过失造成对方财产损失的。


  二、诉讼时效


  无效合同的诉讼时效,归结起来应为:;请求确认合同无效的诉讼时效为两年。合同一方当事人请求的,应当在合同约定的履行期限届满之日起计算;合同之外的第三人请求的,应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算,但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;损害国家利益的,不受诉讼时效的限制。;


  诉讼时效是民法的概念,但其主要在民事诉讼中运用。要在民法上发生丧失时效利益的结果,在民事诉讼中就须先做出已逾诉讼时效的判断。《民法通则》共有七个条文规定了诉讼时效的长短、起算、中止和中断,在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》,又用18个条文作了规定。后来,针对人民法院在诉讼时效问题上就疑难案件的请示,最高人民法院又在其司法解释和批复中对此问题有若干补充规定,基本上解决在实践中发生的问题。


  通过的解答,我们知道了一般无效合同什么时候不受法律保护。比如恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同就属于无效合同。我们应该按照法律的规定来签订合同。如果您还有其他关于无效合同的问题,请咨询律师。