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商品房买卖合同纠纷案件有哪些常见法律问题 签订购房买卖合同要注意哪些问题

2019年12月28日  宁波合同纠纷律师   http://www.zmwzy.com/

 张敏律师宁波合同纠纷律师,现执业于浙江甬望(宁波石化开发区)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

商品房买卖合同纠纷案件有哪些常见法律问题

  核心内容:商品房买卖合同纠纷案件有哪些常见法律问题商品房销售广告和宣传材料是否为要约,认购协议与订金,办理房屋权属证书,双倍赔偿等问题,接下来为您详细介绍常见的法律问题以及如何处理,希望能够帮助您。


  商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题


  关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题


  《解释》第3条规定;商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约;。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1、出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2、该允诺和说明具体确定;3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约。


  关于认购协议与定金的问题


  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1、如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2、如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。


  关于办理房屋权属证书的问题


  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条规定;由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;;第十九条规定;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。;








签订购房买卖合同要注意哪些问题

  核心内容:签订购房买卖合同要注意哪些问题购房者要看开放商是否有齐全的证件,有没有使用规范的合同文本,注意建筑面积、房屋质量问题、补充协议内容和违约等等。接下来为您详细介绍。


  买房是件技术活,从头到尾都不容一丝大意。首先你要货比多家、综合考虑楼盘品质、户型、配套等各方面的因素,而在经过这一番;战斗;当你已下定决心购买某楼盘的某户型时,你仍然不能放松下来,此时好好研究购房合同就是重点。你也不想自己费了那么长时间选了个合适的房子,结果却因为合同没看好,而出现各种问题吧


  一、首先看开发商是否具备;五证;


  即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销售许可证。


  二、使用规范的合同文本


  许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。


  三、查验有关证明文件


  买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。


  四、买期房要注意建筑面积的约定


  在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。


  五、买期房要约定资讯条件和时限


  所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。


  六、签约时要注意房屋质量问题